Lenteakkoord (deel 3: Wonen)

Dan gaan ze (na de zorg) beginnen over de woningmarkt in dat Lenteakkoord. Ik weet niet waar ze mee bezig zijn, maar logisch is het allemaal niet. Is het niet aan de vrije markt om te bepalen hoeveel risico een hypotheek met zich draagt? Dat de overheid zich daarmee bemoeit is opmerkelijk, zeker gezien de VVD-vinger in de pap. Maar om nou de LTV-ratio op 1 te zetten (is nu 1,06 en was voorheen 1,17) gaat wel erg ver.

De LTV-ratio is de verhouding tussen het geleende bedrag (loan) en de waarde van het huis (value). Lastig begrip op zich al, want welke waarde van het huis bedoelen ze? In de fiscale zin zou je zeggen de WOZ-waarde, maar aangezien het hier om banken gaat kan je ook nog aan enkele andere waarden denken. De executiewaarde: wat is het huis bij gedwongen verkoop door de bank waard? De taxaruewaarde: wat komt er uit het tacatierapport dat ten behoeve van de bank wordt opgemaakt? De laatste is de verkoopwaarde: voor welk bedrag is de woning verkregen?

Omdat je dus zo al met vier verschillende waarden zit, is het moeilijk te vatten welke waarde bedoeld wordt en wat het effect dus is. Als het voorstel bedoeld is om de LTV zo vast te zetten dat banken minder risico lopen, dan moet je uitgaan van de exectutiewaarde. Dat is namelijk de minimale borg die een bank heeft en waar ze dus van moeten uitgaan. Dan zou een huis dat 110 duizend kost op de markt slechts voor 90 duizend gefinancierd kunnen worden terwijl de totale kosten 120 duizend zijn.

Ik vraag mij af waar een doorstromer dit vandaan moet halen. Ik dacht toch niet uit de overwaarde van zijn vorige huis, want dat heeft hij ten eerste nog niet verkocht en ten tweede is er geen overwaarde. Laat staan dat een starter het voor elkaar krijgt om naast de 90 duizend hypothecaire lening ook nog eens 30 duizend ergens los te peuteren. Toch een klein modaal jaarsalaris.

Met een LTV van 100% willen de partijen van de Lentecoalitie iets, alleen wordt mij niet duidelijk wat. Zelfs al neem je de aanschafwaarde van de woning, dan moet je bij die 110 duizend ook nog 10 duizend weten los te peuteren ergens. Wat ze er in ieder geval mee doen is de huizenmarkt op slot zetten en een hoge drempel voor starters opwerpen. Dat dit in stappen van 1 procentpunt per jaar gebeurt betekent dit alleen maar afwentelen op toekomstige generaties, de huidige tieners en twintigers.

Dat nieuwe hypothecaire leningen alleen nog maar aftrekbare kosten opleveren als zij linear of annuïtair worden afgelost is een zegen voor de huizenbezitter. Deze krijgt namelijk niet meer te maken met de schimmige producten als woekerpolissen en vage DSB-achtige verzekeringen. Voor de bankensector echter een aderlating aangezien zij het meeste geld verdienen aan dit soort vage constructies en natuurlijk de renteinkomsten op aflossingsvrije hypotheken.

Met dit kleine zinnetje helpt de Lentecoalitie even een hele markt aan verzekeraars en beleggingsinstellingen om zeep die hun brood verdienen met het verkopen van dit soort schimmige producten. Welnu, bankiers de poten onder hun stoel wegzagen is na de afgelopen jaren zeer gerechtvaardigd en ik denk niet dat velen daar krom van zullen liggen. Ik vraag mij alleen af hoeveel banen dat gaat kosten in die sector.

De overdrachtsbelasting structureel verlagen naar 2% kost 1,2 miljard. Ik weet niet wat het in de afgelopen jaren heeft opgeleverd, maar ik vind het een hoop centen voor een relatief kleine stimulans. Op een woning van twee ton scheelt het achtduizend euro terwijl het vanaf die prijs in de financiering zelden een probleem oplevert. Ik denk als je een huis van twee miljoen koopt, je niet wakker gaat liggen van tachtigduizend verschil.

Aangezien de lagere inkomens het toch al niet kunnen financieren (door de verlaging van de LTV), zal die vierduizend op een ton ook niet meer uitmaken. Had dan gekozen voor een voet van twee ton waardoor je onder dat bedrag geen overdrachtsbelasting betaalt. Daarmee beperk je de kosten van de maatregel en help je juist de doorstroom van huur- naar koopwoningen. Volgens mij levert dat veel meer op en kost het minder.

Het scheefwonen in de huursector wil het Lenteakkoord aanpakken door verhuurders de mogelijkheid te geven om de huurverhoging afhankelijk te maken van het inkomen. Vanaf modaal (33 duizend) mag er 1% plus de inflatie verhoogd worden en de Belastingdienst gaat doorgeven of een huurder in deze groep valt. Overigens wordt voor het inkomensbegrip gekeken naar het voorgestelde (en inmiddels teruggetrokken) begrip dat in de Bijstandswet werd gebruikt, namelijk het ‘voordeurinkomen’ (alle inkomens achter één voordeur).

Apart dat een samenwonend stel met beiden een minimumloon dus al wordt getroffen terwijl het Nibud al pleit voor verhoging van het minimumloon omdat het te weinig is om van rond te komen. Waar moeten deze mensen dan heen? Kopen kunnen ze niet omdat ze te weinig verdienen om überhaupt te kopen, laat staan het verschil tussen de LTV en de totale hypothecaire lening te financieren.

Hier worden heel veel gezinnen mee getroffen, maar dat wisten we al van de discussie bij de Bijstandswet. Geen wonder dat die maatregel dus ook ingetrokken wordt. Pijnlijk en dat voor een luizige 13 miljoen verwachte opbrengsten. Hoeveel zouden de Belastingdienst en de verhuurders kwijt zijn aan het uitvoeren en handhaven van deze maatregel? En de extra opbrengsten? Die gaan naar de verhuurders.

Hoe de overheid dan aan dit geld komt? Die 13 miljoen zijn de opbrengsten van de verhuurdersbelasting die ingevoerd gaat worden, maar dat stond al in het regeerakkoord van 2010. De kosten van deze belasting zullen met name door particuliere verhuurders en verhuurders in de vrije sector worden doorberekend aan de huurder, de verhuurders in de sociale sector (BBSH) zullen dit niet kunnen en dus armer worden dan ze feitelijk al zijn. Tot zover de investeringen in nieuwbouw en wijkverbetering die juist de BBSH-verhuurders kunnen doen door hun omvang.

Hoewel het Lenteakkoord wil stimuleren dat er meer verhuisd wordt, lijkt het allen maar te beperken. De nieuwe normen voor hypothecaire leningen maken het lastiger voor zowel starters als doorstromers om een nieuwe woning te financieren waardoor de woningmarkt niet echt in beweging zal komen. De wat meer vermogende huurders worden wel hun huis uit gepest, maar kunnen niet kopen en zelfs de stimuleringsmaatregel in de overdrachtsbelasting kan hen daarbij niet helpen door die inperking van de LTV.

Ook zullen ze in minder leefbare wijken gaan wonen omdat de corporaties minder geld hebben om de wijk leefbaar te houden, wat dan weer wel een stimulans is om te verhuizen. Ik vraag mij af in hoeverre huisjesmelkers getroffen worden door deze maatregel omdat zij hun woningen doorgaans belastingvrij in box 3 verhuren, dus worden eigenlijk alleen de bonafide verhuurders getroffen.

Wel positief is dat de markt van schimmige spaar- en beleggingshypotheken eens goed de nek om wordt gedraaid. Jammer dat een volgend huis voor mij dan zwaardere lasten oplevert die ik met een gestage stijging van mijn inkomen wel zou moeten kunnen trekken. Ik geloof dat ik met deze plannen dan maar beter kan blijven zitten, zeker omdat de ambtenaren de komende twee jaar geen loonsverhoging krijgen, want ook dat staat in het Lenteakkoord.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: